Les conditions suspensives

Au moment de la signature de votre avant-contrat de vente (généralement, un compromis de vente, mais ce peut être également une promesse de vente ou même une offre d’achat), vous allez devoir insérer des conditions suspensives : la réalisation ou non de ces clauses déterminera la concrétisation de votre acquisition immobilière. C’est, à ce titre, une étape importante.Les conditions suspensives doivent décrire la survenance d’un événement précis, futur et incertain indépendant de la volonté des parties. Leur rédaction se doit donc d’être précise et de décrire ces événements de manière exacte afin d’éviter des conflits et contestations ultérieures. Si la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n’avoir jamais existé et l’argent éventuellement versé doit être restitué.

Il n’y a qu’une condition suspensive légale qui est définie par la loi, celle de l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. Il existe d’autres conditions suspensives qui sont conventionnelles (habituelles) et décidées par le vendeur et l’acquéreur. En pratique, les conditions suspensives qu’on rencontre le plus souvent dans la vente d’un logement sont :
– l’obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés,
– l’obtention du permis de construire dans le cas de la construction d’une maison,
– l’obtention d’un état hypothécaire vierge de toute inscription ou révélant une inscription inférieure au prix de vente,
– l’absence de préemption par un locataire ou la commune,
– l’absence de servitude restreignant l’usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur,
– le financement à crédit,
– la revente d’un autre bien immobilier et sous réserve de l’obtention d’un crédit relais le cas échéant,
– la survie de l’acquéreur au jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire,
– le paiement du prix lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

La condition suspensive d’obtention du crédit immobilier

La loi prévoit, dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier financé par un prêt immobilier que la vente de ce bien immobilier soit conclue sous la condition suspensive de l’obtention de ce crédit immobilier. Le législateur a renforcé la protection de l’acquéreur en ajoutant que même si aucune clause n’est écrite dans le contrat de vente ou l’avant-contrat (compromis de vente le plus souvent), la condition suspensive s’applique. L’acquéreur bénéficie également d’un délai minimum légal de 30 jours pour obtenir son prêt sauf si un délai plus long a été négocié dans l’avant-contrat. L’usage veut que ce délai soit souvent fixé à 45 jours, afin en partie, de tenir compte du délai de rétractation de l’acquéreur. Si l’acquéreur se voit refuser sa demande de prêt, il peut se désengager de la vente et reprendre la somme d’argent déjà versée (le dépôt de garantie dans le cas du compromis de vente, l’indemnité d’immobilisation dans le cas de la promesse de vente). Bien entendu, puisque la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut pas recevoir sa commission.

L’avant-contrat de vente généralement évoque les principales caractéristiques du plan de financement de l’acquéreur : le montant de l’apport personnel, celui du prêt immobilier demandé, le taux maximal, la durée, la périodicité des remboursements, ainsi que le nom des banques sollicitées. Lorsque la banque donne son accord (dans le délai prévu par la condition suspensive), le prêt est considéré comme obtenu. Mais il est vrai que l’offre de prêt n’est formalisée qu’après la date d’expiration de la condition, qu’importe si les caractéristiques évoquées ne conviennent plus à l’acquéreur.

Une deuxième façon permet de considérer le prêt comme obtenu :
– si l’acquéreur s’est opposé à la réalisation de la condition suspensive (par exemple si vous ne déposez pas de dossier de demande de prêt immobilier auprès d’une banque),
– si vous sollicitez un prêt immobilier dont les caractéristiques sont différentes de celles mentionnées dans l’avant-contrat. Si la banque refuse alors le prêt, la condition sera considérée comme réalisée.

|Si votre acquisition immobilière est financée sans avoir recours à un prêt immobilier, vous devrez renoncer par écrit dans l’avant-contrat à la condition suspensive en reconnaissant avoir eu connaissance que si vous demandiez un prêt immobilier par la suite vous ne pourriez plus bénéficier des dispositions protectrices de la législation sur le crédit immobilier. |

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Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui informe sur l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné. Ce certificat permet de s’informer sur la constructibilité et sur les droits et obligations lié à un terrain. Il vous est remis gratuitement. Attention, le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation et ne remplace donc pas le permis de construire.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme :
le certificat d’urbanisme d’information, qui permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur : les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme), l’existence de servitudes d’utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété), la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné ; il est important de préciser ici que le certificat d’information n’indique pas si le terrain est constructible ou non ;
le certificat d’urbanisme opérationnel, qui indique, en plus des informations délivrées par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

La demande de certificat d’urbanisme (d’information ou opérationnel) peut être faite directement à la mairie de la commune où se situe le terrain, ou par voie postale en lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut remplir le formulaire Cerfa n°13410*01 et fournir les justificatifs suivants :
– une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors œuvre du bâtiment projeté,
– un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune. La demande de certificat d’urbanisme et les justificatifs doivent être donnés en :
– 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,
– 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel. L’administration disposera d’un délai de réponse d’un mois pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information, et de deux mois pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel. En cas de réponse négative, elle devra justifier les motifs qui s’opposent à la réalisation du projet.

La durée de validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance (qu’importe s’il est d’information ou opérationnel). Cette durée peut cependant être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et contributions d’urbanisme qui s’appliquent au terrain n’ont pas changé. Si vous voulez prolonger le délai de validité, il vous faudra effectuer une demande par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger, qui devra être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois. Aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être ordonnée au titulaire du certificat d’urbanisme pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme.

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L’état hypothécaire

L’état hypothécaire est un document rassemblant deux grandes catégories d’information. Il permet de connaître l’identité du propriétaire d’un bien et de retracer l’historique des propriétaires successifs et il permet de relever l’ensemble des publications, des inscriptions hypothécaires et des autres charges qui pèsent sur un immeuble (servitude, commandement de saisie, etc.). Ce document est gardé par le ou les bureau(x) des hypothèques du département. Si un commandement de saisie pèse ainsi sur le bien, la vente sera nulle en l’absence de consultation du créancier impliqué.

| Le notaire doit absolument obtenir un état hypothécaire datant de moins de deux mois de l’appartement, de la maison ou du terrain concerné avant d’inviter son client à signer l’acte de vente. Si ce document manque, c’est la responsabilité du notaire qui sera engagée. |

Une hypothèque est une garantie prise par un créancier sur un bien immobilier (exemple : une banque pour un crédit immobilier). Mais elle est également un droit sur le bien puisqu’ il est transmis à l’acquéreur lors de la vente immobilière. Le créancier peut par la suite faire saisir le bien du nouvel acquéreur afin de se rembourser de sa créance. Ou alors une banque pour obtenir le remboursement d’un prêt immobilier souscrit par le vendeur auprès du nouvel acquéreur. Il est donc primordial de connaître la situation hypothécaire d’un bien avant de l’acquérir. Prenons un exemple : l’acquéreur achète un bien qui est grevé d’une hypothèque. Le vendeur devient insolvable. Dans ce cas, le conservateur des hypothèques se retournera contre l’acquéreur. Ainsi vous risquez de payer le bien deux fois afin de rembourser les créances (tout d’abord au vendeur puis à ses créanciers !). Il existe un moyen d’éviter ce risque : intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d’un état hypothécaire ne portant aucune inscription de montant supérieur au prix de vente du bien.

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Purger le droit de préemption de la commune

Quand le bien immobilier objet de la transaction est dans une zone du plan local d’urbanisme organisant un droit de préemption au profit de la commune, il faut alors purger ce droit nommé Droit de Préemption Urbain (DPU). Pour cela, le vendeur devra envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à la mairie du lieu de situation de l’immeuble, en quatre exemplaires, ce qui permettra à la mairie d’être informée des transactions en cours et d’indiquer si elle souhaite ou non user de son droit de préemption.

La mention du prix et des conditions de la vente doivent obligatoirement figurer dans La DIA. Il faut aussi qu’y figurent diverses informations sur le secteur, l’utilisation actuelle et future du bien, ainsi que les coordonnées de l’acquéreur si un compromis de vente avec condition suspensive concernant la purge du droit de préemption a été signé. Cette démarche est effectuée par le notaire ou l’agent immobilier.

Un délai de 2 mois est accordé à l’organisme titulaire du droit de préemption à compter de la date de l’avis de réception du courrier pour répondre et informer de sa décision. Sa renonciation peut être expresse ou tacite (pour exercer son droit de préemption). Si le silence est gardé pendant les 2 mois alors on considère que la réponse est un refus de préempter. Alors, le vendeur pourra librement vendre son bien aux conditions de la DIA.

Cependant, la collectivité titulaire du droit de préemption peut décider de l’exercer, elle devra alors notifier sa réponse avant la fin du délai de 2 mois. Plusieurs solutions sont possibles : elle peut tout d’abord accepter le prix et les conditions présentées par l’acquéreur dans la déclaration d’intention d’aliéner ou alors proposer un autre prix. S’il n’y a pas d’accord, le prix sera décidé par le juge de l’expropriation, ou alors le propriétaire pourra décider de retirer son bien de la vente. Si des modifications apparaissent dans les conditions de vente et de signature d’un nouvel avant-contrat, vous devrez « repurger » (procéder à la formalité une deuxième fois), le droit de préemption de la commune.

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Purger le droit de préemption du locataire

Si vous êtes locataire d’un local à usage d’habitation vous pouvez dans certains cas prévus par la loi disposer d’un droit de préemption. C’est surtout l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quand, à l’issue du bail, le propriétaire donne congé à son locataire en vue de la vente du logement. Bon à savoir, ce droit de préemption ne s’applique que dans le cas d’un congé pour vente délivré à l’issue du bail ; si le propriétaire choisit de vendre son logement occupé en cours de bail, aucune préférence sur l’achat n’est accordée au locataire.

La loi du 6 juillet 1989 définit dans son article 15 que le congé pour vendre donné par le propriétaire à son locataire, à l’issue du bail, vaut offre de vente du logement au profit du locataire. Le locataire va alors bénéficier d’un droit de préférence (appelé droit de préemption). Donc à conditions égales (surtout de prix), le locataire est prioritaire sur les autres candidats à l’acquisition du logement.

Le droit de préemption du locataire va s’appliquer qu’importe la qualité du bailleur, personne physique ou morale, et qu’importe également la qualité du locataire. Le bailleur n’a pas besoin de justifier ses raisons pour lesquelles il souhaite vendre le logement et n’a pas non plus besoin de prouver qu’il a presque trouvé un acheteur. C’est au notaire d’effectuer cette procédure dans le cas où le propriétaire vendeur ne purgera pas de lui-même le droit de préemption du locataire.

Il faut envoyer le congé pour vendre au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou éventuellement par acte d’huissier. Il faut qu’y soient indiqué, sous peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Dans le cas où le propriétaire désire de vendre l’ensemble de sa propriété (vente appelée « en bloc ») alors qu’une partie de la propriété est louée, il faut informer le locataire des conditions de la vente prévue pour le bien loué, sous peine de nullité, en respectant des conditions de forme prévues par la loi (reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Le congé pour vendre (correctement rédigé) vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant une durée de deux mois, donc pendant les deux premiers mois des six mois restants du bail.

A la fin de ce délai de préavis, le locataire, s’il n’a pas accepté l’offre de vente dans les deux mois ne dispose plus d’aucun titre d’occupation sur le logement et devra quitter les lieux. Cependant, s’il accepte l’offre de vente, le locataire disposera, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire, d’un délai de deux mois pour l’accomplissement de l’acte de vente. Si le locataire envisage la demande d’un prêt pour financer son acquisition, il devra l’indiquer dans sa réponse au propriétaire. Ainsi, le locataire s’engage auprès de l’offre de vente seulement s’il obtient son prêt. Le délai de réalisation de la vente passera alors de deux mois à quatre mois.

Mais, si à la fin du délai fixé pour la réalisation de l’acte de vente (deux mois ou quatre mois selon le cas), celle-ci n’est pas intervenue, l’acceptation de l’offre de vente sera considérée comme nulle et le locataire ne disposera plus du titre d’occupation. Cependant, la loi retient deux situations où le droit de préemption ne s’applique pas :
– lorsque la vente a lieu entre parents jusqu’au troisième degré inclus. L’acquéreur doit occuper le logement pendant au moins 2 ans à compter de l’expiration du délai de préavis ;
– lorsque la vente porte sur un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou déclaré insalubre.

Source Infosimmo : Les conditions suspensives

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